三、以合同期限较长的建设—运营—移交等四种方式实施

（一）以是否需要建设来考虑具体的保障房项目实施方式

需要建设的PPP模式运作方式包含：建设—运营—移交、建设—拥有—运营和改建—运营—移交。建设—运营—移交，是指由社会资本或项目公司承担新建项目设计、融资、建造、运营、维护和用户服务职责，合同期满后项目资产及相关权利等移交给政府的项目运作方式。合同期限一般为20—30年。建设—拥有—运营，由BOT方式演变而来，二者区别主要是BOO方式下社会资本或项目公司拥有项目所有权，但必须在合同中注明保证公益性的约束条款，一般不涉及项目期满移交。改建—运营—移交，是指政府在转让—运营—移交模式的基础上，增加改扩建内容的项目运作方式。合同期限一般为20—30年。

不需要建设的PPP模式运作方式为：转让—运营—移交。转让—运营—移交，是指政府将存量资产所有权有偿转让给社会资本或项目公司，并由其负责运营、维护和用户服务，合同期满后资产及其所有权等移交给政府的项目运作方式。合同期限一般为20—30年。

因此，不管是建设—运营—移交、建设—拥有—运营和改建—运营—移交，还是转让—运营—移交，其合同期限相对于委托运营和管理合同来说，期限更长。

（二）以是否拥有保障房项目所有权来考虑社会资本或SPV公司（项目公司）的融资或再融资

拥有保障房项目所有权的PPP模式运作方式包含：建设—拥有—运营和转让—运营—移交。在这两种运作方式中，社会资本及其设立的SPV公司（项目公司）拥有保障房的所有权。这对于社会资本来说，吸引力相对于其他运作方式，要强大得多，这有利于社会资本或SPV公司（项目公司）以保障房项目资产的所有权去融资和再融资。

不拥有保障房项目所有权的PPP模式运作方式包含：建设—运营—移交和改建—运营—移交。当然，部分改建—运营—移交项目，社会资本及SPV公司（项目公司）也将拥有保障房项目资产的所有权。但是，从总体上来说，建设—运营—移交和改建—运营—移交方式，并不拥有保障房项目资产的所有权。

对于在转让或移交的过程中，因涉及是否拥有保障房项目资产所有权，将直接影响社会资本及其SPV公司（项目公司）的融资或再融资，但同时，也将直接涉及资产转让的税费承担，这也是社会资本与政府在建立合作伙伴关系时所必须仔细考虑的众多关键点之一。