第五部分 杭州市房地产市场状况分析
一、杭州市房地产政策对写字楼市场的利好
随着房地产限购政策的不断加码，对于因政策调控被限制的购买力而言，商业地产不限购、不限贷，也不失为不错的投资选择。在写字楼市场日益激烈的竞争中，写字楼产品逐渐呈现客群细分化趋势，而特色客群的聚集效应也让投资者更具信心。
虽然写字楼去化压力颇大，但优质的写字楼仍然是商业市场投资的潜力股。上城、下城、西湖等传统商圈写字楼依旧强势。随着城市版图扩大、多中心城市格局雏形初现，新兴的商务板块正快速崛起，如钱江新城日趋成熟，杭州市政府搬迁后，不少企业也纷纷进驻，钱江世纪城因板块利好逐渐落地、写字楼性价比较高也成为新的写字楼热点区域，而像滨江区、未来科技城受区域产业驱动，写字楼市场也不断升温。
“商改住”政策利好不断。先是国家层面，2016年6月出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房等改建为租赁住房。7月初，浙江省在省政府发布的《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》中，针对非住宅商品房库存又提出“对于空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换，涉及土地用途改变的，依法办理用地手续”。整体用途转换，将更有助商业地产去库存。
随着交通设施、楼市政策、国际地位等众多利好的加码，杭州将吸引更多优质的国内外企业入驻，写字楼面积的去化将逐显成效，写字楼市场的未来可期。
二、杭州市整体房地产市场分析
（一）新建商品房成交结构
1．分区成交占比
2017年第一季度，杭州市区新建商品住宅成交20225套，占总成交的62.46%。其中，主城区成交6474套，占比32.01%；余杭区成交6306套，占比31.18%；萧山区占比最大，为7445套，占了36.81%（见图1-1）。
图1-1 杭州市2017年第一季度新建商品住宅成交量（按区域分组）
2．成交面积占比
2017年第一季度，杭州市区新建商品住宅成交最多的为90m2以下户型，占比64.08%；其次是90～140m2户型，占比25.59%;140m2以上户型成交10.33%（见图1-2）。
图1-2 杭州市2017年第一季度新建商品住宅成交量（按每套面积分组）
3．成交单价占比
2017年第一季度，杭州市区新建商品住宅成交单价占比最大的为15000元/m2以下的房源，占比41.13%；基准是15000～20000元/m2的房源占比20.27%；占比最小的为25000～30000元/m2的房源，占了9.87%（见图1-3）。
图1-3 杭州市2017年第一季度新建商品住宅成交量（按单价分组）
4．成交物业类型占比
2017年第一季度，杭州市区新建商品住宅中，普通住宅成交占比最大，占了61.13%；其次是酒店式公寓，占比22.53%；占比最小的为排屋别墅，占比2.03%（见图1-4）。
图1-4 杭州市2017年第一季度新建商品住宅成交量（按物业类型分组）
（二）二手房市场成交结构
1．成交面积占比
从成交面积来看，2017年第一季度，杭州主城区二手房成交以刚需为主，成交面积在60～90m2的占比最大，为38.47%，其次是小于60m2的户型，占比31.23%，占比最小的为面积大于140m2的房源（见图1-5）。
图1-5 杭州市2017年第一季度二手房成交量（按面积分组）
2．成交区域占比
从成交区域来看，2017年第一季度，杭州主城区二手房成交最多的区域为江干区（不含下沙经济技术开发区），占比20.3%；其次为下城区及西湖区，占比均为17.87%；再次为拱墅区，成交占15.6%；占比最小的为之江经济技术开发区，仅占1.53%（见图1-6）。
图1-6 杭州市2017年第一季度二手房成交量（按区域分组）
3．杭州酒店式公寓成为成交热点
2016年9月杭州重启限购限贷后，不受政策限制的酒店式公寓产品成交活跃，占比呈现快速上升趋势，11月占比达到历史最高值40.4%。类似的市场成交变化在2011年2月杭州开始限购后也曾出现。2011年3月杭州限购限贷加码后，酒店式公寓产品成交依然十分活跃（见图1-7）。
图1-7 2011年1月至2017年3月杭州市酒店式公寓销售量占比
2017年3月，杭州商业类物业总计成交7419套，占商品房总成交的38%。作为成交的主力军，酒店式公寓的表现最为突出。4647套的成交量，仅次于2016年9月，排在杭州酒店式公寓历史单月成交量的第二位。若将时间范围扩大到整个一季度，对于酒店式公寓的热度，我们可以有一个更为直观的感受。据统计，2017年一季度，杭州总计成交酒店式公寓7687套。相对于此前的一季度最好成绩（2016年一季度），多卖了2500余套房（见图1-8）。
值得注意的是，相对于成交，一季度酒店式公寓的新增套数却并不多，只有2500余套。在近两年的时间里，这个供应增量仅仅多于2016年的一季度。显然，2017年一季度的高成交量并非是建立在高供应量的基础上的。
图1-8 2016年3月至2017年3月杭州市酒店式公寓成交套数
另一个值得关注的数据是成交均价。根据数据，2017年一季度，酒店式公寓的成交均价为18510元/m2，环比提升了12.1%，较2016年同期，则增长了约34%。量价齐升的局面，进一步说明了当前酒店式公寓的热度（见图1-9）。
图1-9 2016年一季度至2017年一季度杭州市酒店式公寓成交均价
三、杭州市写字楼市场分析（略）
（一）杭州市写字楼价格变化
根据中国房地产指数研究院的统计数据，2017年3月杭州写字楼新房指数环比涨幅为2.18%，为全国涨幅最高的城市（见表1-6）。
表1-6 全国主要中心城市房价指数
注：“城市综合指数”=“住宅指数”权重+“写字楼指数”权重+“商铺指数”权重。
（二）杭州写字楼库存分布
随着互联网、金融等产业的发展，写字楼市场的需求逐渐增多。据2016年相关数据统计，截至2016年5月底，杭州全市办公楼库存近388万m2，共计23726套，主要积压区域为钱江新城、新天地、滨江区府、桥西等板块。全市库存积压最多的钱江新城板块，其供应面积已达110万m2,3596套。杭州市主城各区（含开发区）写字楼库存占比见图1-10。
图1-10 杭州写字楼库存分布
（三）杭州写字楼成交量价
据2016年相关数据统计，截至2016年6月12日，杭州全市共计成交写字楼2478套，成交面积39万m2。杭州市各城区写字楼成交占比见图1-11。
图1-11 杭州写字楼成交热点分布区域
（四）租金和空置率
据2016年相关数据统计，2015年至2016年第一季度，杭州写字楼租赁市场租金基本保持稳定，环比上涨约1%。杭州全市甲级写字楼空置率水平约为20%（见图1-12）。
图1-12 2015—2016年杭州写字楼租赁市场行情走势
（五）杭州商业商务土地成交溢价率
通过近三年杭州六大主城区商业商务金融用地出让成交的楼面地价溢价率可以分析得出，2015年平均溢价率约为4%,2016年平均溢价率约为26%,2017年平均溢价率约为71%。