第三章 不动产财产权利价值转化论

第一节 不动产财产权利价值转化过程的双重性

一、价值转化双重过程概述：价格与效用

一项不动产财产权利或一组权利组合的价值转化过程，其实不是一个过程，从人与物不同的视角去观察，表现出双重特性。如果我们把人与物、权利主体与权利客体的关系比喻成“主人”和“仆从”，那么从“主人”的角度去观察，其为了得到一个对价，支付了一个对价，就相当于更换了一个“仆从”，两个“仆从”之间形成了以价格为表现形式的价值关系。同样，从“仆从”的角度去观察，随着交易的过程，“仆从”更换了“主人”，在不同的“主人”面前，以效用为核心的价值亦发生了变化。这样，价值转化的过程就呈现出以价格和效用为标志的双重性。

这两个过程并非著者故意杜撰，确实是不动产交易当事人可以切身感觉到的。例如，对于一个卖房人来说，一方面，他要考虑房价问题，他会在房子与对价的钱之间进行衡量，考虑其手中的房子所处的地段、面积、新旧情况，拿到市场上可以卖多少钱；这些钱与房子相比，哪个更有价值，将房子换成钱，以一个什么样的价钱做交易；如果房子不好或者他急用钱，价格可以低一些卖，反之价格可以高一些卖。另一方面，他还要考虑房子的效用问题，在协商价格时就会“见人说人话，见鬼说鬼话”：如果买房人是年轻人，他可能说这个房子离学校近，将来小孩上学方便，突出这一特点；而见到老人，会说这个房子楼层低，上下楼方便，有菜市场，买菜方便，或者又有公园可以遛弯。这样的结果是让买房人觉得房子对其效用价值大，从而能使卖房人卖上好价或者尽快出手。在效用问题上，卖房人可能还会考虑，其孩子已经上大学了，旁边有个重点小学也没有什么价值了，如果卖给年轻人，这个房子对他们更有用，这样还可以卖个高价，然后用钱去换个大房子或者环境更好的房子比邻近重点小学更实惠。

从上面朴实的例子可以看出，现实生活中的人在进行不动产交易时，会从其自身和所交易的不动产两个方面去考虑价值换化问题，不论购买还是出售或者其他交易形式，既要权衡不动产财产权利与对价之间的价格对比，又要考量不动产在其与交易人相对之间的效用比较。

二、价格转化过程：主体性兼客观性

从权利主体之间的关系来看，不动产价值的转化不可能带有太多的个性主观色彩，而更多地要受到交易市场客观规则的制约。在不动产交易市场上，参与交易不同的交易主体是陌生的，他们之间难以找到一拍即合的个性化的主观效用感受，只能进行无差别的价值交易。例如，要去买一套二手房，去中介看看交易信息，我们只能看到房屋的坐落、面积、楼层、房龄等最为基本、最具客观性的信息，难以反映出房屋所有人的主观感受。即使出卖人认为非常具有价值的个性化的主观感受，在房地产交易市场上也许一文不值。

马克思主义政治经济学原理中的价值规律正好揭示了上述社会现象。根据马克思的观点，不动产的价值是由一定数量的货币作为一般等价物表现出来的。在不动产市场上，表现不动产商品价值的货币额就是价值。价格是不动产的货币表现，而且是不动产市场上最为重要的价值表现。在市场上，商品不同，价格亦不同，同一商品的价格也在变动中，不动产也不例外。马克思的价值规律的基本内容可以用两句来概括：商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，不同的商品之间进行交换是按照等价交换原则进行的。只要是在商品经济社会中，价值规律就发挥作用，不动产财产权利的交易也同样受价值规律的制约。在不动产财产权利进行转化时，其遵循的转化标准不是主观的感受，而是客观的商品价值。

民法是商品经济中的基础性法律，民法中的等价交换原则就是价值规律在法律世界的映射。既然包括不动产在内的商品的价值是通过价格来表现的，价值规律作为商品经济社会中的基本规律，通过价格的变化来反映。价值是无形的，但价格是可见的。价格水平处于波动之中，除了来源于商品价值的决定性作用，还受到其他因素的制约，主要包括货币自身的价值量与供求关系。其中，货币自身的价值量表现为货币的购买力，在现实生活中主要受到通货膨胀度的影响，而供求关系在不动产价值转化中发挥着极为重要的作用，也是国家不动产调控政策的主要着力点。

三、效用转化过程：客体性兼主观性

在前文谈到过一个问题，就是分析不动产价值问题的两大经济假设，其中一个基础性假设就是经济理性假设。经济学上的理性人是如何作出价值选择的？虽说人无远虑，必有近忧，但是在经济生活中，人难以将未来发生的一切都预算得非常精确。人们常说计划没有变化快，当人们作出决定时，有时并非依据的是很早之前订下的计划，而是基于当下的利益权衡。经济学家往往用“边际效用”这一概念来描述当下的利益选择中的价值判断。一般情况下，人们都是在边际效用的选择中发生着边际变动。曼昆提出：“经济学家用边际变动这个术语来描述对现有行动计划的微小增量调整。记住‘边际’指‘边缘’，因此，边际变动是围绕你所做的事的边缘的调整。理性人通常通过比较边际利益与边际成本来做出决策。”

在一项不动产财产的边际利益与边际成本之间徘徊，这种选择依赖于人的主观需要和所面临的境况，价值转化的效用基于财产权利客体的属性与特定条件下的主观需要之间的结合方式产生。因此，从效用（Utility）角度来看，一方面具有客体性价值，体现的是不动产权利作为客体本身能够满足权利主体的需要的属性；另一方面又具有主观性，效用是通过权利主体特定情况下的需要与感受实现的。而现实中的效用又是在边际（Margin）中存在的。边际这个词也不难理解，也就是每付出单位成本所带来的效用。这种效用是具有极大的主观性的。例如，花一块钱，能产生多大的效用，这是因人而异的，富人和穷人的感受完全不同。对于一样东西也一样，例如房子，一个无房的人和一个已经拥有多处豪宅的人的效用需要也是不一样的。

效用是对于不同的商品的主观感受，不仅存在于不同质的商品之间，也存在于同质的商品不同数量之间。为什么会产生这样的效用？同样的一项不动产，例如房子，已拥有房屋数量不同的人对房屋效用的感受一定会有所不同；甚至某人拥有某类财产多到一定程度时，就可能不再会向该类财产投资。有经济学家解释，价格实际上是最后一次购买单位财产的边际效用，因为从前面各单位物品的购买中都得到了超出价格的剩余效用（即边际效用=价格+剩余效用），但是边际效用是递减的，当消费者剩余效用不存在时，就不会再购买这种财产了。把握边际效用递减规律，在分析一些法律纠纷产生原因和解决思路时非常受用，这一点会在后文中详细阐述。

著者在处理不动产纠纷中发现，法律问题与经济问题常常是交织在一起的。甚至有的时候用法律不能解决法律问题，其原因就在于解铃还须系铃人，法律的问题源于经济，在解决实际问题时也可能经济的思维方式更管用。

四、价格与效用转化过程之再认识及相互制约性观察

上述谈到价格的转化过程与效用的转化过程并非两个独立的过程，而存在相互制约、相互渗透的关系，以图3.1示意。

结合图3.1进行分析如下：

甲，价格转化过程：不动产财产权利转让人与受让人之间通过价格建立法律关系，交易双方之间的价格关系取决于金钱对价对不动产权利的客观表现。通过价格关系，不动产财产权利和金钱对价在转让人与受让人两个不同权利主体之间进行流转。具体来说，这种价格关系就是，不动产财产权利转让人流转到受让人，该不动产权利由金钱对价作为其客观表现。不动产财产权利与金钱对价在无差别商品价值量面前是对等的。打个比喻，不动产财产权利在转让人这边占了个坑儿，它之所以可以跑到受让人那边去，是因为有一个与其价值对等的金钱对价替它来填补这个坑儿。它在两个“主人”之间跑来跑去，不用去考虑它自己效用有多大，因为这个问题是“主人”考虑的事情；它只要找到“主人”看来是对等的“替身”，就可以离开它所占的坑儿而跑到另一个“主人”那里。如果前面提到的主体性与客观性可能略显抽象，则在此可以解释清楚了。

乙，效用转化过程：从转让人或者受让人的角度来考虑，会比较不动产权利与金钱对价的效用大小，对于转让人而言，只有效用P＞C的情况下，才愿意进行交易；对于受让人也一样，只有在效用C′＞P′的情况下，才愿意进行交易。从转让人角度来看，他付出了在他看来效用较小的C，而获得了效用较大的P，是依据其主观的需要，在两个客体之间进行选择。从受让人角度来看，同理。

综上，可以说，价格转化过程是不同主体之间的客观等价联系，效用转化过程是不同客体之间的主观效用选择。这两者之间的制约关系分析如下：

甲之于乙，价格对效用转化过程的制约：价格不是金钱对价本身，但是金钱对价一方对不动产权利价值的货币表现。当一项不动产财产权利或权利组合已经确定以后，其对转让人和受让人的效用已经固定了，转让人与受让人进行谈判的主要是金钱对价的多少。不论哪一方，其内心都要在已经固定的不动产财产权利效用与正在谈判的金钱对价的效用之间进行主观选择。价格的变化直接影响到主观选择的结果，直接影响到交易是否可以达成。价格转化过程对效用转化过程的影响不仅及于谈判的过程，也同样影响到履行的过程。例如，著者在2009年下半年审理的案件中，由卖房人违约导致的二手房买卖纠纷占到著者审理的全部涉不动产民事案件的一半以上。其原因在于，2009年下半年北京市的房价以火箭的速度飞涨，通州、大兴等地一天一个价，每平方米一个月就可以蹿升几千元。由于客观的市场价格变化了，从转让人角度来看，其效用比较已经从签订合同时的P＞C变成了P＜C，当然就要反悔了。

乙之于甲，效用对价格转化过程的影响：转让人与受让人之所以能够达成交易，是基于各自在效用对比中得到了正的剩余效用。前面已经说道，转让人效用P＞C和受让人效用C′＞P′的情况下，才愿意进行交易，是因为转让人的效用剩余P-C＞0，受让人的效用剩余C′-P′＞0。（PC）和（C′-P′）就构成了双方谈判中讨价还价的空间，也就是对金钱对价的量进行调整的空间。例如，在国家实施房地产调控政策以后，房价开始下降，而在著者审理的涉不动产案件中仍然可以见到房屋出卖人不愿意继续履行合同引发的纠纷，这就与前述的情形不一样了。据了解，由于转让人不具有购房资格，一旦出售房屋后，则不能再购买其他房屋了。由于政策的变化，房屋对于转让人的效用大大地增加，效用的变化导致签订合同时的转让者剩余变成了负数，原先讨价还价的空间也被压缩成了负空间，以致其宁愿对受让人进行赔偿也不愿意履行合同了。

【经验与逻辑3.1.1】不动产财产权利价值转化二重性定律之一：一项不动产财产权利或一组权利组合的价值转化过程，表现出价格与效用双重特性。价格转化过程是不同主体之间的客观等价联系；效用转化过程是不同客体之间的主观效用选择。

【经验与逻辑3.1.2】不动产财产权利价值转化二重性定律之二：价格的转化过程与效用的转化过程又存在相互制约的关系：一方面，价格作为不动产财产权利的金钱对价，是效用比较的一个因素；另一方面，效用比较中的剩余效用又构成双方讨价还价的空间。

上述理论分析并非著者为塑造完美逻辑进行的游戏，是著者以审理过的大量不动产财产案件中共同的问题为基础提炼出来的经验与逻辑的总结。我们都可以切身感受到，近些年来，不动产市场波动巨大，政策调控频繁，对现实中的不动产财产权利价值转化影响非常大。在此情况下，出现了一些典型的法律问题，这些法律问题将在后文进行详细研究，研究中会用到前述不动产财产权利价值转化二重性定律。

【方法与建议3.1】不动产财产权利价值转化过程中价格转化与效用转化的双重性及相互制约关系提供了一个观察和解决不动产财产权利价值转化问题的全新视角，对修订法律法规、制定司法解释、作出司法裁判调解都具有重要的理论与现实意义。